置業達人King Sir：年輕人上車先買舊區細樓

一個人的投資決定，往往與他的出身和成長背景有關，人稱King Sir的香港按揭董事總經理葉景強，多年來獨愛投資物業。過去10年乘着樓市升勢，按揭公司的生意發展迅速，而名下物業數目和資產亦以幾何級數上升，早已達致財務自由。這些一切，源於他那困在板間房的童年。

King Sir的父母在1949年來港，投靠在旺角山東街賣菜的親戚，兩口子靠在菜檔打工餬口，家中六兄弟姊妹，King Sir排行最小。

童年印象最深的，是一家八口住在一個百呎的板間房。兩呎半木板碌架床上五小孩擠着睡，強褓中的他每晚便與父母打地舖。最不是味兒的，是遇到個惡如「譚蘭卿」的包租婆：

煮飯沖涼都要讓人先，阿哥俾包租婆個仔打，阿爸好嬲但唔敢出聲，怕被人趕走。

當時年紀小小的King Sir把這些看在眼內，很早就憧憬置業。

有自己的屋企，起碼唔使受人氣，活得有尊嚴有自由，甚麼時候鍾意做乜就做乜。

小孩子的願望沒喧於口，但父親早就為買樓而奮鬥。葉父天未亮便返菜檔開工，趕緊準備好一籮籮蔬菜送到食肆，之後到附近凍肉店「賒貨」，托回兩盤重重的雞翼拆售給街坊，希望賺多個錢。憶起這段往事，King Sir吐吐舌說：

以前小學放學就落去幫手撬雞翼，中學就開始幫手送貨，50磅凍肉真係好鬼重，夏天一上膊就成身血水。

後來，父親的凍肉生意愈做愈大，終儲夠錢買樓，以5萬元買入一個500平方呎的旺角舊樓單位。

飲食業前輩 一舖抵萬金

往後多年，葉家的凍肉生意可謂一帆風順，更逐步拓展至飲食業，家族有多家食堂及酒樓。就在那時，King Sir也逐步意識到物業除了「安身」還可「立業」。

很多叔父輩本身也是胼手胝足小舖做起，後來自己買舖，經濟起飛令舖位升值，他們有一舖在手有利擴充業務，結果生意愈做愈大。

他口中的前輩，其中一位就是新光集團創辦人胡珠。

成長經歷使然，King Sir一直對投資物業情有獨鍾。九十年代中樓市火紅一片，廿來歲的他見幾萬元就可以做業主，開始沾手樓市，賺過點錢，但遇上97金融風暴後一切歸零。他笑言當時幾多老行尊都輸身家，自己打和離場已算「執返身彩」。及後，他更努力鑽研樓市，哪裏破頂哪裏低水固然難不倒他，怎樣下注贏面才高，他亦素有心得。

直至2004年，他決定將個人資產與事業都押注到樓市。經過金融風暴和沙氏，樓價暴跌近7成，但對香港前景充滿信心的他，反認為是入市良機，加上中央實施自由行，覺得「個市衰極有限」，遂決定離開家族生意，與從事按揭業務多年的新婚妻子創立了香港按揭轉介，並以手上約60萬資金投入樓市「掃貨」。

住宅改成舖 身價升1.5倍

樓市在2004年過後谷底抽升，買樓的人愈來愈多，而當時主要對手經絡按揭又以承接母公司美聯的買樓客為主，他們就轉而登報、派傳單攻街外散客，生意增長不俗。

兩年後有傳媒做了個按揭轉介服務比拼，我哋十項贏咗八項。梗係啦！打來的電話，一係我接一係我老婆接！

及後生意再下一城，最高峰一小時接到近20個電話查詢。

後來經絡做埋街客，幸好我們本身已儲落一批熟客，算是各有各做，到現時仍好穩定，算係搵到兩餐啦！

初創業時，兩口子白天接生意，晚上就「瘋狂睇樓」，足迹遍布港九各區。手持60萬元的King Sir，在未有辣招和按揭最高可做九成的情況下，最多可下三注，目的是在短期內靠買賣將資金增值一倍，然後實行他的「長揸放租計劃」。

首兩注他分別買了鰂魚涌太古坊和深水埗的舊樓，而回籠關鍵是第三注。

當時買入市值59萬元的銅鑼灣一幢商住樓的一樓後座，這類樓通常前坐向大街就做生意，後座住人。當時整區租金都升緊，我覺得樓上舖是新趨勢，所以將單位改成店舖，以1.2萬招租，回報24厘！經紀個個話我傻，唔肯幫我放，我惟有登報紙，結果租了給一位靚女搞時裝店。

然後我再用1.2萬做base，計出144萬元連租約賣，登報大大隻字寫住『10厘回報』，經紀又當我傻啦，點知唔夠兩星期就賣出，回籠成百萬。

只愛細價樓 不買大屋苑

入市不足一年，King Sir在2005年已達到「資金倍增」的目標。往後，他繼續小額投資在北角、灣仔、荃灣及油尖旺等舊樓，繼而殺到東半山買千呎大單位。多年來的一個原則，是除了自住單位，他從不沾手大屋苑。

他解釋，細價樓盤源少、資訊流通量亦較低，若肯針對心儀區域勤做功課，留意放盤、成交及價錢等，並願意花時間與經紀打好關係，尋得筍盤的機會反而較高，加上細價樓的租金回報往往較大型屋苑高。

400萬和800萬的單位售價是一倍，但兩者的租金差距往往無一倍咁多，變相細價樓個Yield（回報率）較高。

部分人喜歡住屋苑，是由於屋苑愈大，附近環境變遷愈有限，變相有保值作用，但King Sir卻倒轉來看。

舊區會更新，代表發展潛力大。有重大發展、重建收購如近年的西環、土瓜灣等，改善後樓價一定會升，若被相中收購，身價更隨時三級跳。

除了首兩三年需要靠出貨入貨倍大注碼，King Sir往後投資的單位都是以出租為主。待單位供到某一年期，又巧遇心儀筍盤的話，就會加按套現入貨，慢慢增加持貨量。時至今日，他以個人、公司及合資等持有的物業有數十個，物業總值數以億計，而每月扣除按揭供款後，約可獲數十萬元租金收入。

時勢造英雄 助青年上車

毫無疑問，King Sir是個在獅子山下捱出頭來的人辦，但八十後聽罷心中或許質疑：

2004年開始買樓買到今日，梗係發達啦！

難得他毫無芥蒂，

係呀，時勢造英雄咋！若果推遲十年，我都未必有得玩。

他不諱言今天樓價又貴又有辣招，八九十後上車的確比以前辛苦。2009年，King Sir應朋友邀請辦課程、寫書教人買樓，接觸年輕學生時便知大件事：

原來好多人唔知買細樓可按九成，以為首期一定要俾百幾萬。兩口子儲咗五六十萬其實夠上車，但因為唔知條數點計，唔敢下注。

因着出身、工作和多年投資經驗，King Sir笑言自己「生於升市，有種責任」，希望透過自己的知識和人脈，指引有意或有需要置業的年輕人一條可行而又較安全的置業路，令他們不至絕望。

開班7年，授徒數以千計。King Sir眼見不少年輕上課後得以解決上車問題，可以繼續追尋其他人生目標和更有意義的事，坦言感到「老懷安慰」。那麼他自己的人生意義呢？他笑說：

投資收入穩定可養妻活兒，有自己的公司和事業，教書又幫到人，我的人生已經好有意義啦不是嗎？

全文刊於《iMoney智富雜誌》第439期（收費閲讀）

iMoney智富雜誌facebook